中古住宅購入時にインスペクション（既存住宅状況調査）する段階は、インスペクションの結果に問題がなければ契約するという、購入直前の段階です。
中古住宅の購入プロセスにおいては、最終段階だと思います。
そこに至るまでには、不動産デューデリジェンスの「経済的調査」「法的調査」「土地の状況調査」はすでに終わっている（？）はずです。(^^)
今回は、購入前のインスペクション（既存住宅状況調査）を依頼する以前の、物件選びの段階で、建物について知っておくべき３つのポイントについてのお話しです。
主として「耐震性」に関係するポイントですが、物件の選択や購入後のリフォームの内容、購入予算にも影響する可能性があるポイントです。
建物が「いつ建てられた」かは、耐震性に関連するひとつの重要な指標です。
なぜなら、建物が建てられた時期（年代）によって建築基準法の耐震性の基準が異なるからです。
建築基準法の耐震基準は、大きな地震が起きるたびに新たな知見が盛り込まれ、逐次強化されています。
特に耐震基準が大きく切り替わった下記のタイミングは、基本知識として押さえておきましょう。
チラシなどにある、建物の「築年月」「建築年月」と記載されている箇所が目安になります。
※耐震基準の時期は、建物の完成日ではなく「建築確認証明書（建築確認の台帳写し証明）」および「検査済み証」の日付で確認するのがポイント。
↓下記の関連ページもご覧ください。
1978年（昭和53年）6月12日に発生した宮城県沖地震の教訓は、約3年後の1981年（昭和56年）6月1日から施行された【新耐震基準】に反映されています。
1995年（平成7年）1月17日に発生した阪神・淡路大震災の教訓は、約5年後の2000年（平成12年）6月1日から施行された【2000年基準】に反映されています。
2016年（平成28年）4月14日に発生した熊本地震は、震度7の地震が相次いで２度発生するという過去に例のない地震でした。
熊本地震の教訓は、まだ建築基準法には反映されていません（※注1）が、新たな知見はいくつか得られています。
それは、震度7が相次いで２度発生した場合の、旧耐震基準、新耐震基準、2000年基準それぞれの耐震性を把握する一つの事例になったことです。
特に、2000年6月以降の【2000年基準】とそれ以前の【新耐震基準】との、耐震性の違いが顕在化したことです。
上記の「報道発表資料：熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書について - 国土交通省」では、熊本地震後の現地調査の結果、2000年6月以降の【2000年基準】とそれ以前の【新耐震基準】との、耐震性の違いが報告されています。
その中で注目したいのは、熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書＜概要版＞（PDF形式） のP3にある、日本建築学会が実施した熊本地震の調査結果のグラフです。
日本建築学会が実施した熊本地震の調査結果のグラフのうち、耐震基準の時期が判明している部分を下記に再現しました。【グラフ１】
※グラフ内の数値の単位は％です
特に注目したいのは、1981.06～2000.05の【新耐震基準】と2000.06～の【2000年基準】でかなり被害状況が違う部分です。
【2000年基準】以前の1981.06～2000.05までの【新耐震基準】の耐震性に注意が必要な点です。
そもそも建築基準法の耐震基準の目標は「大地震でも建物が倒壊せず人命が救われる」ことであって、建物の損傷や地震後でも住み続けられるかどうかではありません。
よって専門家は人命が救われるかどうかに注目するため、【グラフ１】の「倒壊・崩壊」に注目するかもしれません。【グラフ２】
しかし、私たち住まい手の一般的な感覚としては「大地震でも建物が倒壊せず人命が救われ、その後もそのまま建物に住み続けられる」ことを期待していると思います。
つまり【グラフ１】の「無被害」にこそ注目し、【新耐震基準】と【2000年基準】とではかなり差があることをよく認識しておきましょう。【グラフ３】
阪神・淡路大震災から熊本地震に至るまで、大きな地震が起きた際には、建物が倒壊にいたらなくても、地震後住めなくなってしまった事例は、一戸建て住宅でもマンションでもあります。
そのような事実がある以上、私たち住まい手としては、建築基準法が定める現在の耐震基準（2000年基準）でも安心はできません。
大きな地震による建物被害の原因は、個々の住宅の「地盤の強度」や「設計プランの配慮」「施工品質」など様々ありますが、建築時期による耐震基準の違いは、そもそもの住宅の耐震仕様のベースになる大きなポイントです。
よって、建物の「建築年月」は、建物の耐震性を判断する目安として欠かせない要素です。
ちなみに、住宅性能表示制度による耐震等級と2000年基準との関係は下記のとおりです。
個人的には、2000年基準×1.5倍（＝耐震等級３）くらいが、私たち住まい手が一般的な感覚として期待する耐震基準のように思います。
建物の「外観の形状」は、耐震性や雨漏りなどの不具合に関連してきます。
「見た目のバランス」と「屋根形状など」が注目ポイントになります。
立面的にも平面的にも凹凸が多い建物では、耐震性や雨漏りなどについて、より慎重に確認しましょう。
立面的にも平面的にも凹凸が多いと建物のバランスにかたより大きくなる（偏心率が大きくなる）場合があり、地震や暴風などの際に、建物にねじれが生じて揺れが大きくなってしまう可能性があります。
柱や壁の位置は立面的にシンプルかどうかにも注目しましょう。
例えば、下記の特徴に注目しましょう。
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建物の「間取り」は、耐震性や光熱費などのランニングコスト、住み心地にも関連してきます。
耐震性の観点からは、柱や壁（耐力壁（※注3））が平面的にバランスよく配置されているかにも注目します。
熊本地震後に注目された1階と2階の壁の位置関係の指標である「直下率」は『NHKスペシャル | あなたの家が危ない～熊本地震からの警告～』（※注2）でも取り上げられ話題になりました。
壁の位置が上下階で一致している割合（直下率）にも注目しましょう。
ここでは特に耐震性という観点から、例えば下記の特徴をより慎重に確認しましょう。
↓下記の関連ページもご覧ください。
国土交通省は、熊本地震の教訓から、特に2000年基準以前の新耐震基準の木造住宅（在来軸組工法の住宅）の耐震改修を促進しようとしています。
そのための該当住宅の耐震性チェックの方法として、一般財団法人 日本建築防災協会の「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」による耐震診断を推奨しています。
具体的な診断方法は、一般財団法人 日本建築防災協会 の耐震支援ポータルサイトにあります。
上記の「木造住宅の耐震性能チェック（所有者等による検証）（pdf）」の確認項目は参考になります。
内容は、現在、該当住宅を所有している方用ですが、これから中古住宅を購入する予定の方にとっても、物件選びの段階で、建物をチェックする際の参考になります。
など建物の「外観形状」や「間取り」もチェック項目として挙げられています。
また、以前から用意されている「誰でもできるわが家の耐震診断（PDF版）」も、物件選びの段階で、建物をチェックする際の参考になると思います。
中古住宅購入時にインスペクション（既存住宅状況調査）をする以前に知っておきたい予備知識として、主として耐震性に関係する、建物の３つのポイントについて説明しました。
この３つのポイントを知っていれば、中古住宅購入者は、物件選択の段階で、自身で物件の「耐震性」や「雨漏りなどの不具合」などのリスクについてある程度判断できます。
結果的に、物件選びにおいて、購入者自身の価値判断を反映できる１つの要素になると思います。
例えば、購入後すぐに耐震補強、耐震リフォームをしてから住み始める計画も立てられます。
水回りのリフォームなど他のリフォームの予定があれば、同時に耐震補強をする計画を立てられます。
そのための「耐震診断の費用」や「耐震リフォームの費用」を、前もって購入予算の中に確保しておくこともできるでしょう。
よって、購入後に後悔しない納得した中古住宅を購入するために、インスペクション（既存住宅状況調査）を依頼する以前の、物件選びの段階で、建物の３つのポイントを確認しておくことをおすすめします。