ホームインスペクションとは

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ホームインスペクションとは

改正宅地建物取引業法施行から約1年たった2019年現在の「住宅のインスペクション」についてまとめてみました。 NEW
住宅のインスペクションまとめ【2019年最新版】~いま知っておきたいインスペクションの予備知識

住宅診断イメージ

ホームインスペクションとは、住宅の設計・構造・施工に詳しい建築士などの専門家が、住宅の物理的な劣化や不具合の状況について調査し、欠陥の有無や補修すべき箇所、補修の時期などを客観的に検査することです。

ホームインスペクション(住宅診断)は文字通り、「ホーム(home)= 住宅」「インスペクション(inspection)= 検査」のことです。

ホームインスペクション(住宅診断)は、本来、一戸建て・マンション・新築・中古を問わず、住宅やマンションの建物検査のことを意味します。

実際、新築一戸建ての建物検査を実施するホームインスペクション(住宅診断)業者もあり、新築時に住宅診断するニーズも高くなっています。

ところが、国や民間資格で想定している「ホームインスペクション(住宅診断)」は、『中古住宅の一次的な診断(既存住宅現況検査)(注1)』のことに限定しているので、予備知識のない一般の方には、少しわかりにくくなっています。

しかも以前は「既存住宅現況検査」と言っていた言葉がいつの間にか「既存住宅状況調査(インスペクション)(注2)」と置き換わっていてさらに混乱します。(^^;

一般に欧米で住宅購入というと、8割が中古住宅(既存住宅)の購入で、その購入前にインスペクション(住宅診断)を実施するので、暗黙の了解で、ホームインスペクション(住宅診断)というと中古住宅(既存住宅)の診断を意味するようです。

『中古住宅の一次的な診断(既存住宅現況検査)』とは「一次診断」とも言われ、目視によって、基礎や外壁の様子、屋根の状態などを外からチェックする診断です。一戸建てでは小屋裏や床下の点検口から目視できる範囲の、雨漏りや劣化の有無をチェックします。

「二次診断」では、「一次診断」によってさらに詳細な調査が必要な箇所を専門の機器・機材を使用し調査します。

一般的に、ホームインスペクション業者が実施する住宅診断は、「一次診断」の内容になります。

【参考】建物検査(インスペクション)とは【不動産ジャパン】

(注1)既存住宅現況検査における検査項目について【戸建住宅】【不動産ジャパン】

(注2)↓既存住宅状況調査(インスペクション)の定義(一般社団法人 日本建築士事務所協会連合会)

既存住宅状況調査(インスペクション)とは
既存住宅状況調査技術者が行う既存住宅状況調査(インスペクション)とは、構造耐力上主要な部分(基礎、壁、柱等)に生じているひび割れや、屋根、外壁等の雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を、目視、計測等により調査するものです。破壊検査、瑕疵の有無の判断、建築基準関係法令への適合性の判定等は含みません。
ひとこと

国は「住生活基本計画」の中で、既存住宅流通市場を拡大する方針を打ち出しています。

【参考】住生活基本計画(全国計画)のポイント / 住宅:住生活基本計画(全国計画) - 国土交通省

背景には少子高齢化と人口減少に伴う、空き家対策があります。

一番の目的は「既存住宅の流通と空き家の利活用を促進し、住宅ストック活用型市場への転換を加速」させることです。

この流通のネックが中古住宅の「隠れた不具合」対する消費者の不安感です。

これを払拭するために、国は「既存住宅状況調査技術者」による住宅診断を推進しています。

でも住宅診断したほうが良いのは、中古住宅(既存住宅)に限りません。これは断言できます!

詳しくは「なぜ住宅診断が必要か」をご覧ください。

↓下記の関連ページもご覧ください。

中古住宅
(既存住宅)
の住宅診断

現在、国(国土交通省)が推進している住宅診断には、主に、

  • 中古住宅(既存住宅)の耐震診断
  • 中古住宅(既存住宅)の住宅診断

の2つがありますが、特に2018年から注目されるのは、中古住宅(既存住宅(注2))の住宅診断です。

(注2)国(国土交通省)や業界では「中古住宅」のことを「既存住宅」と呼びます。これも知らないとわかりにくい用語です。

平成28年6月に行われた宅地建物取引業法の改正で、建物状況調査(インスペクション)の活用がいよいよ2018年から始まるからです。

日本の住宅市場では、1970年代にすでに住宅ストック数が世帯数を上回り、住宅の量が確保されています。それにもかかわらず、それ以降も毎年、新築住宅が建設されてきました。以前より少なくなったとはいえ、近年でも毎年100万戸近くの住宅が建設されています。

新築住宅の建設は、景気にプラスに作用するため、政策的に促進されてきた経緯もあります。

一方で、近年、急激な高齢社会、人口減少、空き家問題などの影響がより大きくなってきたため、新築住宅偏重の住宅市場が、逆に自治体経営その他にマイナスの影響を与えてきていることが懸念されてきています。

そこで、いよいよ、中古住宅(既存住宅)市場の活性化を図ることが待ったなしの状況になってきているからです。

改正宅地建物取引業法の施行に向けた考え方を提言
~改正宅地建物取引業法の円滑な施行を目指して~
改正宅地建物取引業法の施行に向けた考え方を提言 - 国土交通省

すでに、平成25年6月に国(国土交通省)が公表した「既存住宅インスペクション・ガイドライン(注3)」では、「基礎や外壁などの部位ごとにひび割れや欠損などの劣化や不具合が生じている状況を、目視や一般的な計測機器を使って検査し、その結果を依頼主に報告すること」と定義されていて、検査対象は、足場を組まずに移動できる範囲に限られ、一戸建てでは小屋裏や床下の点検口から目視できる範囲などとしています。

既存住宅インスペクション
のガイドラインの対象
既存住宅インスペクションのガイドラインの対象
一次的なインスペクション
【目的】既存住宅の現況を把握すること
〔目視を中心とした非破壊による現況調査〕
二次的なインスペクション
【目的】劣化の生じている範囲や不具合の生じている原因等を把握すること
〔専門の機器・機材を使用するより詳細な検査〕

「既存住宅インスペクション・ガイドライン」では、下記のように定義されています。

一次的なインスペクション
(既存住宅現況検査)

概要

既存住宅の現況を把握するための基礎的なインスペクション

主な利用場面

  • 中古住宅の売買時に補修工事の必要性等を把握しようとするとき
  • 維持管理時に現況を把握しようとするとき(定期的な点検)

二次的なインスペクション
(既存住宅診断)

概要

劣化の生じている範囲や不具合の生じている原因等を把握するための詳細なインスペクション(耐震診断等)

主な利用場面

  • リフォームエ事実施前に対象範囲を特定しようとするとき
  • 一次インスペクションで詳細な検査が必要とされたとき

性能向上インスペクション

概要

性能向上リフォーム実施時の住宅性能の把握

主な利用場面

  • リフォームエ事の実施時
  • 省エネ、バリアフリーリフォーム等
  • 内装、設備リフォーム等
ひとこと

企業においては、不動産購入前などに物件のリスクを調査する作業として、すでに「不動産デューデリジェンス」が存在します。

日本ではもともと、1990年代の金融機関の不良債権処理において、外資系企業や投資会社などの担保物件調査の手法として、導入されました。

「不動産デューデリジェンス」では、対象物件の、物的、法的、経済的リスクを外部の専門家に依頼し調査します。

個人が住宅を購入する際に、建築士などの第三者の専門家にインスペクション(住宅診断)を依頼するのは、まさに「不動産デューデリジェンス」の物的調査です。

もう少し詳しく言うと、物的調査の中の建物状況調査に当たります。

今後、一般消費者の住宅購入時のインスペクション(住宅診断)は、いわば「住宅デューデリジェンス」の一部として、欠かせない調査になると個人的には思います。

↓下記の関連ページもご覧ください。

中古住宅
(既存住宅)
の耐震診断

一方の、中古住宅(既存住宅)の耐震診断は、一般診断と精密診断があり、それぞれ下記を目的としています。

一般診断
【目的】耐震補強が必要かどうかを見極めること
精密診断
【目的】耐震補強の必要性を判断、また、補強計画の効果を判断すること
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