住宅購入時の３つの『情報の非対称性』

住宅購入における『情報の非対称性』は、例えば大きく３つ挙げられます。

【情報の非対称性１】の対象物件（建物・土地）そのものについては言うに及びません。

それ以上に、そもそも【情報の非対称性２】や【【情報の非対称性３】があると思います。

特に、不動産や建築関連の法律や税制は、社会状況の変化に応じ、随時改正されています。

たとえば、一般の方より不動産（土地・建物）に詳しい専門家である「宅地建物取引士」でも、最新の不動産や建築関連の法律や税制などを完全に把握するのは容易ではありません。

改正された最新の法規制などを、その背景や趣旨、目的などとともに随時理解するには、相当の努力が必要です。

なおさら、一般の方が、それらを理解し知識として蓄えるのは容易ではありません。

実際の売買契約時には、仲介業者（宅地建物取引士）が取引をサポートしてくれますが、彼らの役割はあくまでも「売り手（売主）」と「買い手（買主）」の取引がスムーズに行われるよう取次ぎをすることです。

顧客の立場に立った、代理人的なサポートをするわけではありません。

仲介業者（宅地建物取引士）として、依頼者（買主）と交わした媒介契約書に記載されている内容だけをビジネスライクに遂行するのが基本です。

もちろん、コンサルティング業務でもないので、対象物件（建物・土地）についての是非の判断はしません。

しかも、仲介業者（宅地建物取引士）には、建築の知識は求められていませんので、一般的には建物に詳しくありません。(^^;

こういった状況をあらためて考えると、一般の方が住宅購入をする際には、いくつかのフェーズで、第三者の専門家の力を借りるという選択肢が有効だと思います。

売主や仲介業者に言われるままに住宅購入の取引を進めるのは、買い手にとっては、必ずしも良い取引になるとは限らないからです。

逆に、これほど『情報の非対称性』がある取引に、自身で丸腰で臨むのは、いろいろなリスクが大きすぎるように思いますがいかがでしょうか。

住宅購入時の５つの検討項目

私が個人的に考える「住宅購入時の検討項目」には、大きく下記の５つくらいのポイントがあると思います。

これらのうち【１】～【３】は、上記の【情報の非対称性１～３】に対応しています。

本来、少なくとも検討項目【１】～【３】については、各分野の専門家のアドバイスを受けたいところです。

予備知識のない一般の方が、これら３つの分野について理解し判断するのは、容易ではないからです。

ところが、ほとんどの住宅購入の場面では、売主や仲介業者の言われるがままの情報をに基づき、購入者は自身の知見のみで判断し、住宅購入に至っているのが現実ではないでしょうか。

しかし、住宅（土地＋建物）は買い替えることが容易ではない高額な不動産です。

購入においては、より慎重に、第三者の専門家による客観的な情報を踏まえて最終判断をしたほうが、事前にさまざまなリスクを知ることにつながり、結果的により良い住宅を手にいれられる可能性が高くなると思います。

住宅購入時に専門家のサポートを受けること

では、上記の「住宅購入時の検討項目」の各項目について、どんな専門家に相談したらよいでしょうか。

概要を一覧にすると、下記のようになります。

たとえ有料であっても、各分野について、第三者の専門家のサポートを受けたほうが、総合的には、より満足度の高い住宅を手に入れることにつながると思います。

一方、無料のサービスや格安のサービスには注意が必要です。

たとえば、よくある無料相談は、相談者最優先の相談内容にならないケースがあるからです。

顧客から相談料を受け取らないなら、別のどこかから費用を受け取っている可能性があります。

別のどこかから費用を受け取るために、相談内容に制約やバイアスがあり、真に相談者のためにならない可能性があるからです。

自身で検討するしかない項目

もちろん、すべての「住宅購入時の検討項目」の最終判断は本人です。

特に【住宅購入の検討項目４・５】については、個人的な状況や価値観に関連するので、より主体的に本人が決める以外にありません。

• 【住宅購入の検討項目４】収入の確保と家計の将来予測
• 【住宅購入の検討項目５】長期的視点から考える物件のロケーション

【住宅購入の検討項目４】のうちの「家計の将来予測」については、相談専門のFP（ファイナンシャルプランナー）に相談できますが、収入をどう増やすかなどは、個人的な事情です。

また【住宅購入の検討項目５】も同様です。

物件の立地は、個人的事情や生活環境に求める優先順位など購入者の価値観によって変わるからです。

たとえば、少子高齢化・人口減少時代の今日では、住宅（建物＋土地）の資産価値を維持できる立地は、都市部などごく一部の場所に限られます。

よって、長期的視点から住宅（建物＋土地）の経済的側面を重視するなら、物件の立地エリアの人口動態や雇用状況などについてのエリアマーケティングが必要になるでしょう。

ただ、エリアマーケティングは、コンビニの出店戦略を担当する部門などが担うような、高度な専門分野です。

相談できる専門家もなかなか見当たりません(^^;

しかし、物件のロケーションは、今後ますます土地の資産価値を左右する重要な項目です。

相談できる専門家が見当たらなければ、自身で調査し判断するしかありません。

さらに、物件のロケーションについては、自然災害のリスクも考慮しなければなりません。

物件の売買契約時に仲介業者（宅地建物取引士）が説明する重要事項説明(※)には、「造成宅地防災区域」「土砂災害警戒区域」「津波災害警戒区域」の３つの区域に該当するかどうかについての言及はあります。

• 造成宅地防災区域：宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生の恐れが大きい一団の宅地造成（宅地造成工事規制区域の土地を除く）の区域。
• 土砂災害警戒区域：急傾斜地の崩壊、地滑り、土石流など土砂災害のおそれのある区域。
• 津波災害警戒区域：津波が発生した場合に、住民等の生命・身体に危害が生ずるおそれがある区域で、津波災害を防止するために『警戒避難体制を特に整備すべき区域』）。

しかし、たとえば「洪水浸水想定区域」「大規模盛土造成地」などについては、一般的には言及されません。

• 洪水浸水想定区域：河川の氾濫（洪水）、大雨（内水）や高潮による浸水が想定される区域。
• 大規模盛土造成地：大きな地震の際に、地盤が影響を受ける可能性がある。

昨今、台風やゲリラ豪雨時による浸水、大きな地震時の液状化などで被害を受けたエリアは、「洪水浸水想定区域」や「大規模盛土造成地」に該当していたケースが多々あります。

対象物件がこれらの区域などに該当するかどうかは、購入者にとっては重要事項といえるでしょう。

ただし、これらの区域に該当していないから安心ともならないことには注意が必要です。すべての危険個所が行政によって指定されているとは限らないからです。

たとえば「洪水浸水想定区域」は一定の規模以上の河川が対象で、中小河川では浸水想定区域が計算されず、ハザードマップ内で表示されていない場合があるので、区域に該当していないから浸水リスクがないとはなりません。

よって、下記のハザードマップなどを参考にするのはもちろん、過去に被害が起きたことがあるかなどは、自身で、近隣や役所などでヒアリングすることも必要です。