中古住宅の売買契約において、宅地建物取引業者である仲介業者は、取引についての重要事項の説明を書面で行うことが義務付けられています（宅地建物取引業法35条）。
書面を交付して説明するというルールで、実際には「重要事項説明書」という書面を作成し説明します。
これは、対象物件および不動産取引に関してあまり知識がない一般消費者（買い手）を保護するため、売買契約の前に、仲介業者が買い手に対し対象物件についての最低限必要な情報を説明する制度です。
重要事項説明書は、対象物件および契約内容について、買い手が納得してから契約するための条件を書面に残しておく重要な書類です。
重要事項説明書は、売主と買主の売買契約書とは別ものですが、売買契約の有効性にも関連するのでとても重要なのです。
そもそも重要事項の説明とは、仲介業者の宅地建物取引士が、契約締結の前に説明する義務がある、重要な説明です。
一般的には、重要事項説明書としてまとめられ説明を受けます。
内容は、おおまかに「取引物件に関する事項」「取引条件に関する事項」の２つです。
重要事項の説明については一般財団法人 不動産適正取引推進機構の「これでわかる重要事項説明書」がとてもわかりやすいです。
実際の重要事項説明書の書式には、全宅連（全国宅地建物取引業協会連合会）、公益社団法人全日本不動産協会などの業界団体のフォーマット、仲介業者独自のフォーマット、市販されているフォーマットなど様々な書式があります。
国土交通省が重要事項説明書の標準書式を提示しています。
このように、重要事項説明書には、「売買物件の物理的な条件や権利関係を調査した内容」「売買契約の条件」などがまとめられています。
仲介業者（宅地建物取引業者）は契約の前に重要事項の説明をする義務があります。
まず、注意したいのは、宅地建物取引業法では、重要事項説明をするのは「契約締結の前に」とされている事です。
場合によっては、契約当日の契約の直前に説明があり、重要事項の説明後に続けてすぐ契約という流れで契約に至るケースもあります。
上記の「国土交通省の重要事項説明書の標準書式（書式例）」や「これでわかる重要事項説明書 | 一般財団法人 不動産適正取引推進機構」などをご覧いただければわかりますが、これだけのボリュームのしかも専門用語が多い内容を、さらっと説明されただけでは理解できるはずがありません。
例えば「法令上の制限」では、現在は50以上の法令があり、実際にはそのうちのいくつかの法令のみが対象物件に関連しているだけかもしれませんが、それでも各法令の制限によって、どのようなメリット・デメリットがあるのかを確認・理解するのは簡単ではありません。
そのような理由で、重要事項説明書は、契約日の1週間前くらい前には入手し確認しておくことをおすすめします。
できれば前もって、契約日とは別の日に重要事項の説明を受けるようにしましょう。
もし「重要事項の説明」と「契約締結」が契約当日に同時に前後しておこなわれるスケジュールならば、「重要事項の説明は、契約日とは別の日に前もってお願いしたい」と仲介業者さんに要求しましょう。
買手側から要求しないと「重要事項の説明」と「契約締結」が契約当日に同時に前後しておこなわれるかもしれません。
これでは、しっかりと物件のチェックができません(^^;
重要事項の説明（重要事項説明書）については、買い手側のリスクヘッジとして、下記の6点くらいは気を付けておかれることをおすすめします。
上記でも説明していますが、重要事項説明書は、契約日の1週間くらい前には入手し確認しておくことをおすすめします。
できれば、前もって契約日とは別の日に重要事項の説明を受けるようにしましょう。
重要事項説明書の説明には、日常生活では使わない専門用語や法令用語が使われています。
不動産のことをあまり知らない一般の方は、わからなくても当然です。
また、ひととおりの説明はあっても、一般の買い手にとって、それが何を意味するかの説明が不十分なことがあります。
わからないことは、言葉についても内容についても、理解できるまで業者さんに聞きましょう。
買い手側が対象物件を気に入っている場合は、マイナス点はあまり聞きたくないバイアスがかかりがちになります。
そのような場合こそ、買い手自身にとってマイナス点、デメリットになる点についても積極的に確認しましょう。
一方、仲介業者は、常に取引を成立させたい動機があるので、こちらも買い手にとってのマイナス点はあまり積極的に説明したくないバイアスがかかりがちになります。(^^;
買い手側は、聞きたくない事実でもしっかり確認しましょう。
とくに仲介業者の口頭での物件説明では、役所などで確認された事実なのか、それとも、説明する担当者個人の憶測や推測なのかを、見極めましましょう。
仮に、説明する担当者の個人的な考えや推測の場合、たとえさらに調査する時間がかかっても、再度確認してもらいましょう。
また可能な限り、買い手自身が役所へ出向くなりし確認しましょう。
希望の物件を仲介業者さんに探してもらう際、購入条件や購入動機については、仲介業者さんに詳しく伝えておきましょう。
聞かれていない項目についても、主体的に伝えておくのをおすすめします。
あまり希望項目が多すぎても、該当する物件が見つからなくなってしまいますが、絶対に譲れない項目は、書面に残し双方で確認しておくのが無難です。
もちろんこれは、希望に近い物件、希望どおりの物件を探してもらうためでもあります。
さらにより重要な点として、依頼者の個人的な意向について知った仲介業者さんは、その意向に応じた重要事項の説明義務が発生するからです。
仲介業者さんの説明義務がより明確になるからです。
宅地建物取引業法は随時改正され、重要事項の説明すべき項目も随時追加されています。
そのにともない重要事項説明書の項目も随時追加されている必要があります。
ところが、仲介業者さんの中には、慣れなどの理由で必ずしも最新の説明項目が記載されていないフォーマットの重要事項説明書を使っている場合があります。
そもそも、重要事項説明書の書式には、全宅連（全国宅地建物取引業協会連合会）、公益社団法人全日本不動産協会などの業界団体のフォーマット、仲介業者独自のフォーマット、市販されているフォーマットばど様々な書式があります。
特に市販されているフォーマットは不備が多く、これを使っている仲介業者さんで行政指導・処分を受けた宅地建物取引業者さんも少なくないのが現状です。
よって、重要事項の説明（重要事項説明書）のフォーマットが最新かどうかの確認も重要です。
平成28年の宅建業法の改正によって、平成30年4月1日から施行される宅地建物取引業法では、中古住宅（既存住宅）の売買時、仲介業者さんの説明内容にも追加事項があります。
中古住宅（既存住宅）の売買プロセスにおける新たな説明の内容とタイミングは下記がわかりやすいです。
これにともない平成30年4月1日以降の重要事項の説明では、インスペクション関連部分にも注意しなければなりません。
そもそも、新たに追加されるインスペクションの説明箇所は、中古住宅の流通を活発化させる目的で追加されています。
中古住宅の購入を検討されている場合は、必須の確認項目です。
下記がインスペクションに関連する追加の説明項目です。
よって、重要事項説明書でも建物状況調査（インスペクション）の項目が必要になります。
建物状況調査（インスペクション）の項目が重要事項説明書にしっかり記載されているかどうかも平成30年4月1日以降の注意点です。
↑新旧（PDF）では、赤字箇所が平成30年4月1日施行で新たに説明が必要な項目です。
重要事項説明書の注意すべきポイントは、重要事項説明書に関連する具体的なトラブル事例を知ることでより理解が深まります。
参考に、不動産適正取引推進機構のWEBサイトと参考書籍をご紹介します。
重要事項説明に関する紛争事例は具体的な事例が豊富です。
↑重要事項説明に関するものとして下記の内容が解説されています。
住宅新報社さんから出版されてる「わかりやすい！不動産トラブル解決のポイント【売買編】」「不動産売買トラブルの実例と解決（図解不動産業シリーズ）」の２冊です。
図解不動産業シリーズがはマンガで解説されているので、一般の方にも理解しやすいと思います。
双方とも内容のほとんどは「重要事項説明に関するトラブル」の事例ですので、重要事項説明書の理解にとても参考になります。
個人的には「わかりやすい！不動産トラブル解決のポイント【売買編】」をおすすめします。こちらは「不動産売買トラブルの実例と解決（図解不動産業シリーズ）」の内容をもとに1事例が1ページにまとめられていて見やすく要点がわかりやすいです。
で圧倒的に「重要事項説明に関するトラブル」の事例が多いので、とても参考になります。しかも税込514円です(^^)
【出版社の説明より】
不動産売買でよくあるトラブルとその解決策や防止策を紹介。一般消費者が取引でチェックしておくべき点、宅建業者がトラブルを未然に防ぐ調査・説明方法がわかる！
【出版社の説明より】
不動産会社に勤めたばかりの従業者でも、取引でのトラブルを未然に防ぐための調査や説明方法、宅建業法の規制、トラブル解決への考え方をわかるようにまとめている。
重要事項の説明（重要事項説明書）は、買い手にとっては、文字通りとても重要なはずなのですが、一般の買い手側もはじめて目にするケースが多く、どこに注意すればよいかもわからない場合が多いと思います。
一方、すべての仲介業者側が、事前に、買い手側に重要事項の説明（重要事項説明書）の重要性を十分に説明しているとは限りません。
よってこれも買手側のリスクヘッジとして重要事項の説明（重要事項説明書）の内容は、十分に慎重に確認されることをおすすめします。