海外では住宅のデューデリジェンスってないのかなあと思い「Home Due Diligence」などのキーワードでGoogleでググってみました。
アメリカやオーストラリア、イギリスなどのウェブサイトで住宅のデューデリジェンスを解説するサイトがすぐに見つかりました(^^)
- 「住宅取得前にデューデリジェンスを実施することが重要です。」
- 「不動産を購入する前に、将来お金がかかる可能性のある潜在的な問題について完全に調査する必要があります。」
- 「現在の所有者から提供された情報を、第三者の情報源で独自に確かめたい。」
など、住宅購入前のデューデリジェンスの必要性が解説されています。
「レモン（lemon）を手に入れないようにしてください。」「レモン（lemon）を買わないように。」なんて書いてあります。
なんだ「レモン」って？？としらべてみると、ここでいうレモンとは果物のレモンではなく、欠陥品や無価値なものを意味する口語だそうです。
get a lemon 、buy a lemon で欠陥品を買うという意味。lemon car とか lemon houseとか言うみたいです。
で「住宅購入前に住宅検査の専門家を雇いましょう。」と書いてあります。
買い手も売り手も不動産売買時のデューデリジェンスを理解している
デューデリジェンスは買い手側の意向で実施します。当然、売り手側の理解がないと実施できません。
双方の合意があるからこそ、一般的には10日ほどのデューデリジェンス期間を条件に契約するようです。
もしこの期間に何か問題が見つかった場合、売り手と買い手の双方が満足のいく合意に達することができない時は、買い手は契約を解除して手付金を取り戻すことができることが前提になります。
場合によっては、売り手に交渉しデューデリジェンス期間を延長したりすることもあるようです。
さらに、デューデリジェンス期間中に欠陥が見つかった場合は、売り手と交渉し、家の価格を引き下げたりすることもあるようです。
住宅の建物診断だけじゃなく土地や近隣環境についても調べる
そして住宅のデューデリジェンスも「家の検査」だけではないようです。
住宅の見た目や性能はまだ変更できても、土地や近隣環境は変えられないから土地や近隣環境を点検することも重要だと解説されています。
住宅については、もし修理となると高額になってしまう「基礎の劣化」「空調システムの故障」「シロアリ被害」「屋根の雨漏れ」その他の潜在的なリスク箇所のチェックはもちろん、アスベストなどの「有害な建材の使用の有無」なども調査対象です。
土地や環境に関係する項目としては「境界争い」「氾濫原」「送電線」「用途地域」など。
さらには「刑務所」「墓地」「空港」「ごみの埋立地」などが近隣にあるかなども依頼者の意向で調査の対象となるようです。
また、アメリカのあるウェブサイトでは、該当地区の「地元の学校」「犯罪率」「行政」なども場合によっては調査の対象になると説明されています。
さらにさらに、HOA（Home Owner Association：住宅所有者協会・管理組合）内の物件の場合は、規則や規制、会費や罰金も調べるようです。
HOA内では、家の色やクルマの保有台数・種類（RVは時には禁止）が制限される場合もあるとか書かれています(^^;
HOAは資産価値を維持するための自治会みたいなものでしょうか。アメリカのデモクラシーの一端を垣間見ることができるようにも思います。
こうやって海外のサイトを見てみるだけでも、日本と他国では、住宅および住環境についての考え方の違いがわかるように思います。
日本では、住宅の間取りや見た目などはこだわるが、住環境という視点からはあまりこだわらない（重視しない）とか、住宅購入後の維持管理や将来の資産価値についてはあまり考えていないのではないかとか。
まあこの違いは、日本人の価値観のほかにも、戦後の住宅政策が新築重視だったこととも関係しているかもしれませんが。。
同時に、日本における住宅購入後の維持管理については、関連サービス事業者もまだまだ発展途上なのかもしれません。
逆に言うと、今後日本で中古住宅流通市場が盛り上がってくれば、既存住宅の維持管理関連のサービス分野で、事業者にとっては新たなビジネスチャンスも生まれるのではと思います。(^^)